Devenir propriétaire quand on est Sénior : les incontournables

Le 5 Décembre 2016

Acheter son logement à 50 ans, c’est parfaitement possible. Mais cela demande une réflexion plus minutieuse encore que si l’on s’était décidé 10 ou 20 ans plus tôt. On dispose peut-être d’une assise financière plus large pour satisfaire les exigences en matière de fonds propres mais l’échéance de la retraite s’est rapprochée et avec elle la baisse probable des revenus.

Un sondage effectué en 2013 en Suisse alémanique auprès de 848 personnes âgées de 18 ans à 65 ans a révélé que deux tiers des Suisses souhaitent passer leur retraite à la campagne et 59% d’entre eux aimeraient franchir cette étape dans un logement dont ils seraient propriétaires.

L’étude prouve par ailleurs, la majorité des ménages suisses de la classe moyenne qui achètent un bien immobilier d’une valeur inférieure à 1,5 million de francs ne peuvent le faire qu’en retirant une partie de leur avoir auprès de leur caisse de retraite.

Amortir ou non ?

L’expérience montre qu’il n’y a pas d’âge pour devenir propriétaire d'un bien immobilier mais la décision se prend généralement avant 35 ans, lorsque l’on fonde une famille. Le futur propriétaire doit avoir un projet mieux réfléchi et plus solidement ficelé. Il devra définir avec précision le prix qu’il pourra mettre pour son acquisition et trouver l’adéquation entre les fonds dont il dispose et le montant qu’il pourra emprunter à sa banque, les revenus dont il pourra disposer jusqu’à l’âge de la retraite et enfin les charges annuelles  qui viendront grever son budget. Quel que soit l’âge, il faut disposer de fonds propres couvrant au moins 20% du prix d’achat du bien immobilier à quoi s’ajoutent les frais liés à la transaction (notaire, registre foncier, droit de mutation) ainsi que les impôts touchant l’éventuel retrait d’une partie du 2èmepilier. Les points à prendre en compte pour effectuer un achat hypothécaire sont nombreux. 

Choisir la bonne stratégie hypothécaire avec la Banque du Léman afin de minimiser les coûts du logement est donc fondamental pour le sénior. Il est aussi important de prendre les dispositions nécessaires pour qu’en cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint restant puisse demeurer dans la propriété. Il existe des solutions, avec le droit d’habitation et l’usufruit qui permettent au conjoint survivant de demeurer dans ses murs en accord avec ses enfants. Votre conseiller dédié de la Banque du Léman vous accompagne dans ces démarches pour être au plus près de vos besoins.

Devenir propriétaire à 50 ans implique de faire face à des conditions de financement renforcées. Il est plus difficile de retirer ou de mettre en gage son 2ème pilier, les règles en matière d’amortissement du crédit hypothécaire sont également plus strictes.  Mais à cet âge, celui qui est déjà propriétaire de son logement a également tout intérêt à s’interroger sur son avenir et à demander conseil auprès de son banquier de la Banque du Léman car, pour lui aussi, l’âge de la retraite et la diminution de sa capacité financière approchent.

Faut-il amortir son hypothèque en vue de la retraite ?

Amortir son hypothèque ou ne pas l’amortir ? C’est une des questions les plus fréquemment posées par le propriétaire quinquagénaire. « Aujourd’hui plus qu’hier, il s’agit d’anticiper » répondent d’une seule voix les conseillers financiers. Rappelons la règle de base : la dette n’excède pas 65% de la valeur du bien à l’heure de la retraite et le retraité doit disposer des revenus suffisants qui ont en principe été sensiblement réduits pour assumer la charge hypothécaire. En fait, la question de l’amortissement anticipé dépend de la situation financière de chacun.

La règle du tiers

Quoi qu’il en soit, avant de procéder à un amortissement supplémentaire, il convient de peser soigneusement les avantages et inconvénients d’une telle décision. La diminution de la dette hypothécaire, si elle entraîne une réduction concomitante de la charge des intérêts, va également provoquer une augmentation de la charge fiscale. Ces intérêts viennent en effet en déduction de la valeur locative du bien immobilier qui est soumise à l’impôt. Enfin, vouloir augmenter son hypothèque une fois l’âge de la retraite atteint risque fort de se heurter au refus de la banque, pour la bonne raison que les intérêts hypothécaires, qui sont calculés dans ce cas à un taux de 4,5% à 5%, combinés à la charge de l’entretien du bien immobilier, dépassent le tiers des revenus réguliers des retraités. Et ce tiers des revenus constitue une limite infranchissable dans la règle. Quel que soit son choix, le retraité a donc tout avantage à conserver suffisamment de réserves financières pour assumer des dépenses qu’il n’avait pas prévues dans son budget.

La majorité des personnes qui accèdent aujourd’hui à la propriété de leur logement utilisent une partie de leur capital retraite pour constituer la part de fonds propres nécessaire à l’obtention d’un crédit hypothécaire. Cette disposition a subi des restrictions ces dernières années. Parmi celles-ci, citons - en particulier à l’intention des séniors - l’obligation d’amortir le prêt  en 2ème rang sur une période de 15 ans, et non plus de 20 ans, et jusqu’à 65 ans OU plus tard. Le nouveau propriétaire n’a donc plus qu’une dette en premier rang au moment de la retraite. Il reste l’éventualité d’une retraite anticipée et c’est une des raisons pour lesquelles une bonne pratique bancaire impose le remboursement du 2ème rang à 60 ans au plus tard.

Limites au retrait de l’avoir

A partir de 50 ans, le retrait est limité à l’avoir de libre-passage auquel l’assuré avait droit à cet âge ou à la moitié de sa valeur lorsqu’il sollicite le retrait. Le montant le plus élevé des deux est déterminant. Par ailleurs, le retrait anticipé pour accéder à la propriété de son logement n’est plus possible dans les trois ans qui précèdent la retraite. Les caisses de pension peuvent raccourcir ce délai, voire le supprimer sous certaines conditions. En cas de découvert, le règlement de la caisse a la faculté de prévoir une limitation du versement anticipé dans le temps et une réduction du montant. Toutes ces limitations relatives au retrait de l’avoir de prévoyance vieillesse s’appliquent également à la mise en gage lorsque les assurés ont plus de 50 ans.

Lorsque le propriétaire est plus à l’aise financièrement, il peut rembourser le montant prélevé sur son capital retraite. Ce remboursement n’est possible que jusqu’à 62 ans pour les hommes et 61 ans pour les femmes. Il est obligatoire en cas de vente du logement. La loi précise que l’obligation de rembourser se limite au produit réalisé et par produit elle entend le prix de vente déduction faite des dettes hypothécaires et des charges légales supportées par le vendeur.

Bien choisir le type d’hypothèque

Faut-il vendre son bien immobilier ou le conserver ? Lorsque la retraite se profile, la crainte de ne pas pouvoir conserver longtemps son bien surgit chez celui qui ne dispose pas de réserves suffisantes pour faire face à des problèmes de santé inattendus ou pour assumer les dépenses courantes. Vendre son bien sous la pression des circonstances débouche rarement sur une bonne affaire et l’obligation de résilier une hypothèque à taux fixe plusieurs années avant son échéance risque de coûter cher en indemnités. C’est là que le recours à des hypothèques de taux variable ou à taux fixe de courte durée peut s’avérer judicieux. Une fois encore, votre conseiller de la Banque du Léman vous permettra d’éviter des coûteuses désillusions.

Rappelons enfin que le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier est soumis à l’impôt sur les gains immobiliers. Celui-ci est toutefois reporté si un autre bien est acheté dans un délai de deux à quatre ans, selon les cantons. Le report d’impôt ne concerne que la part du bénéfice qui est investie dans le nouvel objet.

 

Vous souhaitez aller plus loin dans votre projet d’acquisition ? Contactez-nous au 022 775 07 90 ou par e-mail sur credits@banqueduleman.ch. Nos experts vous transmettrons une étude complète et personnalisée.

 

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