Crédit Hypothécaire : amortir, oui, mais comment et combien ?

Le 18 Août 2016

Dans la plupart des cas, le financement d’un investissement immobilier se répartit selon la proportion 20/80, soit 20% de fonds propres et 80% de fonds empruntés. Ces 80% sont constitués d’une hypothèque de premier rang pour 2/3 de la valeur de l’objet et de l’hypothèque de second rang.

L’apport en fonds propres peut se faire de différentes manières : de l’épargne, de l’utilisation de son 2ème pilier ou encore du retrait de l’épargne constituée sous la forme d’un troisième pilier (3e pilier A) auquel vous pouvez souscrire auprès de la Banque du Léman.

Parmi cet éventail de possibilités, l’utilisation de la prévoyance professionnelle pour financer son propre logement est légalement autorisée depuis le 1er janvier 1995. Introduite dans le but de faciliter l’accession à la propriété de son logement dans un pays peuplé à près de 70% par des locataires, cette ouverture à la prévoyance professionnelle a eu un succès incontestable, d’autant que la Propriété par étages (PPE) connaissait parallèlement, elle aussi, un développement foudroyant.

Exigences resserrées

La possibilité de recourir à sa prévoyance professionnelle a toutefois subi quelques cautèles ces dernières années, les dernières en date introduites en raison du risque de formation et d’éclatement d’une « bulle » sur le marché immobilier. Sous l’autorité des organes de contrôle (FINMA), les banques ont resserré progressivement les exigences minimales pour les financements hypothécaires. Parmi les dernières modifications en date, citons l’amortissement du prêt en 2ème rang, qui doit se faire sur 15 ans et au plus tard jusqu’à l’âge de 65 ans, la prise en compte des revenus du conjoint pour l’évaluation de la capacité financière de l’emprunteur uniquement s’il est débiteur solidaire de la dette, ou encore le calcul du prêt à accorder qui se fonde aujourd’hui sur la valeur la plus basse entre la valeur du prix du marché et le prix d’achat du bien immobilier.

L’adage a vieilli

Depuis que les taux d’intérêt stagnent à un niveau historiquement bas – et rien ne permet de prévoir une reprise, à brève échéance en tous cas - la question est récurrente : faut-il amortir davantage sa dette hypothécaire ? Le vieil adage « qui paie sa dette s’enrichit » s’applique-t-il aussi en toute circonstance au propriétaire immobilier ? Quelle stratégie celui-ci doit-il appliquer, sachant que la FINMA ainsi que les banques elles-mêmes l’obligent à rembourser son crédit par tranches fixées à l’avance et que l’hypothèque devra être remboursée à hauteur des deux tiers de la valeur vénale de la propriété au plus tard au 65ème anniversaire du preneur de crédit ? Là encore, le rôle de conseiller de la Banque du Léman est fondamental car la concurrence demeure vive entre les établissements bancaires et compagnies d’assurances sur le marché hypothécaire. Nous vous accompagnons pour choisir le mode de financement le plus adapté à votre situation, ainsi que pour les types de crédit et leur amortissement. L’importance de ce dernier, et par là le montant de l’endettement, influencent directement les impôts touchant le revenu et la fortune du propriétaire. Bénéficier de l’appui d’un conseiller personnel qui fera une offre adaptée, répondant aux besoins et aux possibilités financières de son client, est donc primordial.

Direct ou indirect ?

Il est admis qu’amortir son emprunt est une bonne chose car ce faisant le propriétaire maintient le financement de son bien au-delà de la retraite. C’est même indiqué dans le contexte de taux très bas que nous vivons à l’heure actuelle. C’est donc le bon moment pour faire une demande de financement.

Amortir une part plus importante de son prêt réduit d’autant la charge financière que constituent les intérêts. En règle générale, au moment de signer son contrat, l’emprunteur a le choix entre un amortissement direct et un amortissement indirect. Dans le premier des cas, il diminue sa dette chaque année d’un certain montant.

Avec l’amortissement indirect, le débiteur ne rembourse pas directement sa dette mais il l’amortit indirectement en provisionnant de l’épargne avec un 3e pilier (3e pilier A ou B) ou une police d’assurance-vie, par exemple. En procédant de la sorte, s’il choisit de souscrire une police d’assurance-vie, l’emprunteur se constitue un capital-vie mais sa dette demeure inchangée jusqu’à l’échéance de son contrat.

La pesée des intérêts

Alors amortissement direct ou amortissement indirect ? Les deux formules ont leurs avantages et présentent également des inconvénients, mais la seconde d’entre elles est la plus fréquemment conseillée aux emprunteurs. L’amortissement direct aura la préférence des propriétaires qui doivent s’acquitter d’une somme d’intérêts élevée et souhaitent réduire rapidement ce poste. Par contre, avec l’amortissement indirect, la somme empruntée ne varie pas durant le contrat. Là, les propriétaires subissent seulement les variations de taux ; on sait qu’elles sont particulièrement faibles dans la conjoncture actuelle mais dans ce domaine, rien n’est acquis définitivement… L’autre grand avantage offert par l’amortissement indirect est d’ordre fiscal. Tous les intérêts sont fiscalement déductibles durant la période du contrat, un avantage qui se réduit année après année avec l’amortissement direct.

Il peut être tentant, surtout dans la conjoncture actuelle, de s’endetter davantage et d’investir son capital dans des placements qui rapportent davantage que ne coûte le crédit hypothécaire. Mais il faut garder cette règle d’or à l’esprit : plus le rendement du placement est élevé, plus le risque est grand. Et s’il s’agit d’une augmentation d’un emprunt hypothécaire, dans la plupart des cas la banque procède à une réévaluation du bien immobilier et à un nouvel examen de la capacité financière de son client.

Héritage et loterie

Il arrive que le propriétaire de son logement hérite d’une importante somme d’argent ou qu’il retire une partie de son avoir sur son fonds de prévoyance ou encore – hypothèse tout de même aléatoire - qu’il décroche le premier rang à la loterie. La tentation est grande de profiter de cette rentrée d’argent inattendue pour rembourser tout ou partie de sa dette hypothécaire. Là encore, une pesée minutieuse des avantages et des inconvénients s’impose. Certes, ce faisant, le propriétaire réduit sa charge financière (intérêts et taxation fiscale) mais il lui sera peut-être plus difficile d’augmenter son hypothèque à l’avenir s’il est confronté à une besoin d’argent inattendu. Surtout si ce besoin intervient lorsqu’il a atteint l’âge de la retraite et que ses revenus ont diminué. Or, augmenter son crédit hypothécaire afin d’augmenter ses rentes est rarement accepté par les banques. Gardons à l’esprit que celles-ci tiennent à ce que les charges financières (intérêts hypothécaires et charges immobilières) n’excèdent pas une certaine proportion du revenu de l’emprunteur, une règle de prudence dont celui-ci est le premier à bénéficier.

Vendre et acheter simultanément

Si en période de stabilité des marchés monétaires et des taux d’intérêt le client bien conseillé n’a guère de raison de regretter ses choix, hormis des modifications de sa situation personnelle, il peut en aller autrement si les marchés s’emballent et que les taux partent à la hausse. Le client est tenté de demander une modification de son contrat avant l’échéance de celui-ci. Disposer, en cours de route, d’une nouvelle forme de crédit hypothécaire n’est pas impossible mais il s’expose au paiement d’une compensation financière, variable selon les établissements et les clauses du contrat, en particulier sa durée jusqu’à l’échéance. De même, en cas de vente de son bien, l’emprunteur a la possibilité de rembourser le crédit par anticipation ; cette éventualité fait l’objet, dans la règle générale, d’une clause du contrat de prêt et là aussi le débiteur s’expose à une pénalité. A ce propos, il faut insister sur le fait que le respect du préavis de résiliation est fondamental. Le délai peut aller jusqu’à six mois, même pour les hypothèques fixes dont l’échéance est arrêtée.

Toujours plus fréquente est la situation dans laquelle se trouve le propriétaire d’un logement qui entend le vendre et en acquérir simultanément un autre. La mobilité croissante de la population en est une des causes principales. Là, le financement est généralement résolu avec le transfert de l’hypothèque existante sur le nouvel objet ; la durée résiduelle du contrat et ses conditions sont conservées. Une autre possibilité consiste à transférer l’hypothèque existante à l’acheteur, avec l’accord de l’établissement créancier bien entendu. La Banque du Léman vous permet d’ailleurs de racheter votre crédit selon certaines conditions.

Prenez contact avec nos experts hypothécaires au 022 775 07 90 ou par e-mail sur credits@banqueduleman.ch afin d'obtenir une étude complète et personnalisée.

 

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