Ce qu’il faut savoir si vous achetez en Suisse

Mai 2016

La Suisse compte moins de propriétaires que dans d'autres pays

La Suisse occupe une position particulière et apparemment paradoxale lorsque l’on compare les marchés immobiliers des pays industrialisés et l’endettement hypothécaire de leurs habitants. Voilà un pays où la proportion de logements occupés par leur propriétaire est inférieure à 37,5% des habitants. En comparaison internationale, ce pourcentage est faible. Il est très variable d’un canton à l’autre. En tête, pour des raisons historiques, on trouve le Valais (57,4%) et le Jura (54,8%) alors que les cantons de Vaud (31,5%) et surtout de Genève (17,9%) se situent sensiblement au-dessous de la moyenne nationale.

Par contre, le total des créances hypothécaires des banques était de 924,8 milliards de francs à fin janvier 2016, selon la statistique de la Banque Nationale Suisse (BNS). Ce montant n’a cessé de progresser au fil des décennies. Il était de 363,7 milliards en 1990 et de 505,5 milliards en 2000 ; le renchérissement de la propriété foncière étant pour une grande part à l’origine de cette spectaculaire progression. Plus des deux tiers du total des créances (697,9 milliards à fin janvier 2016) sont constitués par des crédits accordés à des privés. Calculé par tête d’habitant, on arrive ainsi à un endettement hypothécaire de l’ordre de 84’000 francs, auquel il conviendrait d’ajouter les crédits provenant d’autres sources, les compagnies d’assurances en particulier. Dans ce domaine, la Suisse est solidement installée dans le peloton de tête des nations industrialisées.

Quand le prix du terrain limite l'acquisition

Les raisons de cette situation paradoxale ? « Longtemps, les Suisses n’ont pas été encouragés, fiscalement notamment, à changer leur statut de locataire contre celui de propriétaire », admet Aurélien Fauconnier, Responsable Développement Crédits à la Banque du Léman. En outre, dans un pays où les surfaces constructibles sont limitées par la topographie des lieux, le prix du terrain n’était pas de nature à les inciter à investir dans leur logement. « Et l’obligation de disposer de 20% de fonds propres pour obtenir un crédit hypothécaire, qui fut longtemps une spécialité de la Suisse, explique également cette situation d’un pays peuplé essentiellement de locataires ». Parallèlement, la politique des banques n’imposant pas un amortissement de la dette (hormis l’hypothèque de deuxième rang), ainsi que l’avantage fiscal que les propriétaires tirent aujourd’hui de leur endettement expliquent que ce dernier soit particulièrement élevé en Suisse.

Le rôle du 2ème pilier

La situation a considérablement changé ces dernières années. Politiquement tout d’abord, depuis 1972, un mandat constitutionnel fixé au niveau fédéral impose à l’autorité fédérale l’obligation de favoriser l’accession à la propriété et certains cantons ont pris des mesures allant dans ce sens, dans le domaine fiscal notamment. Mais l’impulsion de la demande, en particulier celle de logements en Propriété Par Etages (PPE), a véritablement été donnée dès le début de 1995. Les locataires ont alors eu la possibilité de recourir à leur deuxième pilier (prévoyance professionnelle) pour constituer la part de fonds propres nécessaire à l’obtention d’un crédit hypothécaire. On estime que les deux tiers environ des emprunteurs recourent à leur prévoyance professionnelle pour acquérir une résidence. Quelques mesures restrictives introduites par l’autorité fédérale, la BNS et les banques elles-mêmes pour limiter la surchauffe et les risques de l’éclatement d’une bulle immobilière n’ont guère modifié cette tendance. Enfin, depuis quelques années, le faible renchérissement des prix que connait la Suisse et la politique monétaire de la BNS conjuguent leurs effets pour maintenir les taux à un niveau historiquement bas. Si on ajoute à ces facteurs la croissance de la population - dopée par l’immigration - et le faible taux de vacance des appartements à louer, toutes les conditions sont réunies pour soutenir le désir d’être propriétaire, partant d’obtenir un crédit hypothécaire.

Les propriétaires, gagnants à long terme

Faut-il troquer son statut de locataire contre celui de propriétaire ? Dans la conjoncture actuelle, la réponse est un oui quasi-unanime parmi les observateurs et les professionnels du marché immobilier. On est gagnant financièrement. Sur le long terme en tout cas et en gardant à l’esprit que davantage qu’un placement, l’accès à la propriété est l’aboutissement d’un projet de vie. Il est peu probable, si l’on suit les prévisions des analystes, que le logement acheté aujourd’hui connaisse une sensible augmentation de sa valeur - dans les cinq ans à venir en tout cas. Il faut également compter avec les frais de l’acquisition (honoraires du notaire, cédule hypothécaire, etc) qui représentent entre 3 et 5% du prix du logement.

Et l’avantage financier demeure appréciable même en tenant compte de la fiscalité qui frappe la propriété immobilière. Les propriétaires sont en effet imposés sur la base du loyer tout à fait théorique qu’ils encaisseraient s’ils n’occupaient pas leur logement.

Une première approche auprès de votre conseiller

Le rôle du conseiller de la Banque du Léman est essentiel lorsqu’il s’agit de choisir la forme de financement et le type de crédit les mieux adaptés aux désirs et à la surface financière du futur propriétaire. La capacité à rembourser son emprunt est aussi fondamentale. Acquérir un logement est en effet un acte que l’on effectue, en principe, qu’une fois dans sa vie et on y investit une part généralement importante de sa fortune.

Il est donc indispensable de s’y préparer avec soin et notre banque vous accompagne pas à pas grâce à une offre diversifiée, qu’il s’agisse du type de crédit ou de son amortissement. A la Banque du Léman, nous vous proposons des crédits hypothécaires à taux fixeà taux variable ou indexé sur le Libor et mettons à votre disposition différentes offres d’assurances pour vous protéger vous, votre famille et votre bien.

Si consulter Internet permet au client d’avoir une première idée des produits, une discussion approfondie avec un conseiller dédié de la Banque du Léman est indispensable si vous voulez être certain de faire le bon choix.

Et si le taux réel lui-même peut varier d’un établissement de crédit à l’autre - en fonction de la politique en matière de prêt hypothécaire, des relations avec le client et du « profil » de celui-ci - le marché est actuellement situé entre 1 et 1,5% pour les crédits en premier rang (bien différent donc du taux ‘historique’ de 5% retenu par certaines banques lorsqu’elles établissent leur proposition de prêt).

La règle d’or imposée par la FINMA

Dans son guide de l’accession à la propriété « La propriété, ça m’intéresse », la Chambre Vaudoise Immobilière (CVI) rappelle que d’une façon générale, le financement type s’articule dans une proportion 20/80, soit 20% de fonds propres et 80% de fonds empruntés. Les 80% empruntés se subdivisent très souvent en 65% de 1er rang et 15% de 2e rang. Le 2e rang peut être traité à un taux d’intérêt légèrement supérieur à celui du 1er rang (généralement entre 0,5% et 1%.) « Ceci est logique, poursuit la publication de la CVI, car si vous ne pouvez pas honorer votre dette, une procédure de réalisation forcée sera engagée à votre encontre. Si votre immeuble fait l’objet d’une vente forcée, les créances de 1er rang sont traitées de façon prioritaire. Le 2e rang représente par conséquent un risque accru pour votre institut financier et ce risque a un prix. La part en 2e rang peut faire l’objet, suivant les cas, d’une couverture par une assurance en cas de décès ».

Il existe une règle d’or imposée par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et appliquée en principe à chaque crédit hypothécaire : le montant des charges ne doit pas être supérieur au tiers du revenu annuel brut. Et la prudence impose une certaine marge, marge qui doit tenir compte d’une éventuelle hausse du taux hypothécaire ainsi que des autres frais liés à la propriété (impôts et taxes, entretien, chauffage, assurances, etc.) également susceptibles de s’alourdir. Dans ces conditions, le choix du produit et le régime d’amortissement de l’emprunt sont déterminants.

Taux et amortissement : quelles sont les options ?

Les deux principales catégories d’emprunt proposées par les banques et les assurances sont tout d’abord l’emprunt hypothécaire à taux fixe dont la durée peut aller jusqu’à 25 ans et qui demeure à l’heure actuelle le plus courant. L’emprunt à taux variable, pour sa part, n’est plus guère pratiqué de nos jours à l’exception de sa variante le taux « Libor »  (London InterBank Offered Rate). Le « Libor » est le taux de refinancement des banques sur le marché de Londres. « Il est plus avantageux que le taux fixe mais soumis aux fluctuations des marchés monétaires. A la Banque du Léman, en fonction du projet et de la situation des clients, nous pouvons vous conseiller de faire un mixte de ces deux types de taux », confie le Responsable Développement Crédits – là aussi un contact et une analyse détaillée avec un de nos spécialistes est indispensable.

Quant à l’amortissement de l’emprunt hypothécaire, il peut prendre la forme d’un amortissement direct ou indirect, étant entendu que l’hypothèque doit être remboursée à hauteur des deux tiers de la valeur vénale de la propriété avant le 65ème anniversaire du preneur de crédit. Dans le cas de l’amortissement direct, la dette diminue chaque année d’un certain montant. Au lieu d’un amortissement direct, l’emprunteur a la possibilité d’amortir indirectement tout ou partie de son hypothèque, en plaçant les montants amortis dans un compte de prévoyance individuelle 3ème pilier ou sur une police d’assurance-vie, par exemple. L’amortissement indirect présente un avantage fiscal indéniable mais il peut représenter une charge constante parfois plus lourde à assumer.

 

Pour aller plus loin et dans le cadre de votre projet d’acquisition, contactez la Banque du Léman au 022 775 07 90 ou par e-mail sur credits@banqueduleman.ch pour obtenir de la part de nos experts une étude complète et personnalisée.

 

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