Résidence secondaire en France : quelles obligations fiscales et juridiques ?

Juillet 2017

Vous habitez en Suisse et souhaitez acquérir une résidence secondaire en France ? Voici ce qu’il faut savoir d’un point de vue juridique et fiscal préalablement à votre acquisition. Tout d’abord, et contrairement à la Suisse, l’acquisition d’une résidence secondaire en France est tout à fait libre. Le processus est similaire à la Suisse, seul un notaire peut enregistrer l’acte et le publier au registre immobilier.

 

Achat résidence secondaire en France, quelles obligations si on vit en Suisse

Formalisme et droits d’enregistrement au moment de l’acquisition 

Les droits d’enregistrement varient entre 5,09% et 5,80% selon les régions pour les biens achevés depuis plus de 5 ans, ou au taux réduit de 0,715% pour les biens neufs achevés depuis moins de 5 ans donc (dans ce cas le prix de vente inclut la TVA qui est reversée par le vendeur à l’administration fiscale). A ces droits s’ajoutent les frais de notaire compris entre 1,5 et 2%. Ces frais et charges sont généralement à la charge de l’acquéreur. 

Comme la plupart du temps le prix de vente inclut les frais d’agence, une astuce pour réduire les droits d’enregistrement et frais de notaire consiste à prendre en charge les frais d’agence immobilière pour réduire l’assiette de taxation. Par exemple, pour un prix de vente affiché de 850.000 euros, le vendeur perçoit 800.000 euros et l’agent immobilier 50.000 euros.  Si vous prenez à votre charge les honoraires d’agence, vos frais et droits seront calculés sur 800.000 euros et non 850.000 euros. Il conviendra d’obtenir l’accord préalable des parties.

 

Fiscalité lors de la détention de votre résidence secondaire

Le propriétaire devra payer une taxe foncière et l’occupant du logement la taxe d’habitation. Son montant est calculé par la mairie de chaque commune et dépend de la valeur cadastrale du logement et du taux d’imposition municipal. A noter que la taxe d’habitation est majorée de 20% pour les occupants non résidents. Si votre patrimoine immobilier dépasse les 1,3 million d’euros net au 1er janvier, un impôt sur la fortune compris entre 0.5 et 1,5% sera dû par le propriétaire.

Fiscalité en cas de location

Les revenus locatifs générés par les non-résidents sont soumis à l’impôt sur le revenu jusqu’à 45% et aux prélèvements sociaux de 15,5%. L’impôt sur le revenu ne peut être inférieur à 20%, soit une pression minimum de 35,5% sur les revenus nets.

Fiscalité en cas de revente

La plus-value éventuelle réalisée par un résident Suisse est soumise à un taux forfaitaire de 19% auxquels s’ajoutent les fameux prélèvements sociaux de 15,5%, soit une pression de 34,5%. A noter que la plus-value taxable dépendra de la durée de détention. Plus celle-ci est longue plus les abattements seront importants. Pour une exonération totale il faudra attendre 22 ans pour l’impôt forfaitaire et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Par ailleurs, si la cession est supérieure à 150.000 euros un représentant fiscal devra être nommé. Il sera responsable de la déclaration et du paiement de la plus-value en lieu et place du vendeur.

Fiscalité en cas de succession

En cas de décès et en l’absence de testament ce sont les règles civiles du pays où se trouve la résidence secondaire qui détermineront l’ordre des héritiers. Les règles de dévolution successorales étant très différentes d’un pays à l’autre, il est conseillé de rédiger un testament auprès d’un notaire local pour éviter tout conflit de loi.

D’un point de vue fiscal, ce sont les droits de succession français qui s’appliqueront sur la résidence secondaire au décès du propriétaire résident Suisse. Après un abattement de 100.000 euros par enfant et par parent, la part nette taxable ainsi transmise sera assujettie aux droits français pouvant aller jusqu’à 45% en ligne directe et 60% en l’absence de lien de parenté.  Pas de droit de succession possible entre époux ou pacsés.

Enfin, la Suisse prendra en compte la valeur du bien immobilier français pour le calcul du taux effectif uniquement.

 

Obligations fiscales du côté Suisse

N’oubliez pas de déclarer la valeur locative de votre résidence secondaire en Suisse. Cette valeur est celle de la taxe d’habitation en cas de jouissance gratuite ou celle des revenus encaissés en cas de location.  La valeur du bien immobilier devra également être déclarée dans vos éléments de fortune Suisse.

La Suisse ne prendra ces éléments en compte que pour le calcul du taux effectif s’appliquant sur les autres revenus.

La location, revente ou succession ne sont pas sans conséquence fiscale pour le résident Suisse. Une planification fiscale ou successorale avant l’acquisition, via notamment l’utilisation d’une société civile, le financement par de la dette ou le démembrement de propriété, permet de diminuer la pression fiscale. 

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Source : CoreService, partenaire fiscal

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